Nouvelles - Francis Lefebvre - EFL - Immobilier

Francis Lefebvre - EFL - Immobilier

• Actualisation des valeurs de base pour le calcul de l’assiette des prêts locatifs aidés
  
• Plafonds de ressources Anah 2021
  
• La charge de la preuve de l’état d’enclave pèse sur celui qui réclame le passage
  Il incombe au propriétaire qui revendique une servitude de passage pour cause d’enclave du fait d’un panneau d’interdiction de circuler d’établir, en cas de contestation, l’existence d’une décision administrative prescrivant cette interdiction
• Le maître de l’ouvrage qui n’a pas répondu au mémoire définitif est réputé l’avoir accepté
  Le mémoire définitif précisant les manquements contractuels et notamment le décalage des délais, la coordination défaillante et la modification de l’ordonnancement de la livraison, et auquel il n’a pas été répondu, est réputé avoir été accepté par le maître de l’ouvrage
• PLUS et PLA-I : plafonds de ressources des locataires pour 2021
  Pour les nouveaux locataires, les plafonds de ressources des logements locatifs aidés sont revalorisés de 0,46 % par rapport à 2020
• Les rentes viagères servies en 2021 sont majorées de 0,2 %
  
• Nouvelle version du règlement européen relatif à la signification et à la notification des actes
  Le règlement 1393/2007 du 13 novembre 2007 relatif à la signification et à la notification dans les États membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale sera abrogé à compter du 1er juillet 2022, date d’entrée en application du règlement 2020/1784 du 25 novembre 2020
• Seuls les frais de relance exposés après la mise en demeure sont imputés au copropriétaire débiteur
  Un copropriétaire n’est tenu de supporter les frais de recouvrement de ses charges que s’ils ont été exposés après une mise en demeure et étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat
• Résiliation pour violences sur bailleur : le lieu est sans importance
  Les violences réitérées commises par le fils d‘un locataire à l’encontre des employés du bailleur constituent un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail quel que soit le lieu de commission de ces violences
• Le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé doit être notifié avec l’ordre du jour
  La décision d’approbation des comptes n’est pas valable si n’est pas notifié, avec l’ordre du jour, un comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé. La notification de ce document lors d’une autre assemblée générale n’est pas de nature à pallier cette omission
• Les frais de tenue de l’assemblée générale sont répartis entre tous les copropriétaires
  Les frais relatifs à la tenue d’une assemblée générale supplémentaire sont des charges relevant de l’administration des parties communes qui doivent être réparties entre tous les copropriétaires et ne peuvent être imputées à un seul d’entre eux
• Diagnostic de performance énergétique : les nouvelles règles sont fixées
  Deux décrets du 17 décembre 2020 précisent la durée de validité du DPE, son contenu, la mention des informations du DPE dans les annonces immobilières et la mention dans les actes de vente et de location du non-respect du seuil légal de consommation énergétique
• Achat-revente d’un immeuble ancien : pas de déduction de la TVA avant exercice effectif de l’option
  La taxe ayant grevé l’achat d’un immeuble de plus de cinq ans n’est déductible que lors de l’exercice de l’option pour la TVA au moment de sa revente, même si le bien est affecté entre-temps à des opérations de location taxables
• Même si la copropriété a disparu, le syndicat dissous peut être mis en cause par ses créanciers
  L’acquéreur de tous les lots d’une copropriété n’étant pas tenu de plein droit des obligations personnelles du syndicat dissous, c’est celui-ci, dont la personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation, qui doit donc être mis en cause par ses créanciers
• La nullité d’une promesse de vente immobilière de longue durée à défaut d’acte notarié est relative
  Seule la partie qui promet de vendre peut demander l’annulation pour défaut d’acte notarié d’une promesse de vente immobilière d’une durée supérieure à dix-huit mois
• Location-accession à la propriété immobilière : le PSLA peut financer un logement ancien
  Ouverture aux logements dans l’ancien, fixation d’une durée minimale de phase locative, éligibilité au PTZ des seconds occupants d’un logement en PSLA, la réglementation du prêt social de location-accession est modifiée pour les opérations agréées depuis le 15 novembre 2020
• Le gérant d’une SCI qui a pour objet la propriété d’un bien ne peut pas le vendre seul
  Quand une SCI a pour objet social « la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles », son gérant ne peut pas vendre sans l’autorisation des associés
• Transfert de propriété non notifié au syndic : l’ancien propriétaire doit être convoqué à l’AG
  Lorsqu’une SCI perd sa personnalité morale faute d’immatriculation, le lot devient la propriété indivise de ses associés. Si, à défaut de notification de ce transfert de propriété, le syndic ne convoque pas les indivisaires aux assemblées générales, il doit convoquer la SCI
• Du nouveau dans la légalisation et la certification de signature
  Les dispositions sur les attributions des ambassadeurs et des chefs de poste consulaire en matière de certification matérielle de signature sur les actes sous seing privé et les règles de légalisation des actes publics sont modifiées à compter du 1er janvier 2021
• Politique de logement social : le certificat d’urbanisme ne s’intéresse pas à cette question
  Le maire ne peut pas délivrer un certificat d’urbanisme négatif au seul motif que le dossier ne permet pas de s’assurer du respect de la proportion de logements sociaux prévue par une orientation d’aménagement et de programmation du PLU
• L’État a un rôle actif en cas de litige lorsque la loi lui confie un intérêt d’urbanisme à protéger
  Si le pétitionnaire attaque le refus de permis opposé par le maire à la suite du refus du préfet de donner son accord requis par le Code de l’urbanisme, l’État a la qualité de défendeur à l’instance devant le tribunal administratif et le ministre peut faire appel
• L’annulation du bail commercial entraîne celle du prêt souscrit par le locataire pour son activité
  Après avoir annulé un bail commercial pour dol du bailleur, une cour d’appel a annulé en conséquence les prêts souscrits par le locataire pour les besoins de l’activité qu’il devait exercer dans les locaux, jugeant le bail et les prêts interdépendants
• Pas de majoration de la taxe d’aménagement si le coût des travaux n’est pas proportionné aux besoins
  En cas de majoration du taux de la part communale de la TA, le taux doit être proportionné au coût des travaux de voirie ou de création d’équipements publics nécessaires aux besoins des futurs usagers et habitants en raison de l’importance des constructions nouvelles
• Améliorations du locataire commercial ne justifiant pas le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
  Dans le cas d’une clause prévoyant l’accession en fin de bail ou la remise des lieux dans leur état primitif, les améliorations faites par le locataire commercial ne justifient le déplafonnement du loyer qu’à la fin des relations contractuelles et non lors du renouvellement
• La demande de permis de construire n’est pas frauduleuse même si la copropriété a refusé les travaux
  Le fait que le copropriétaire, qui a déposé une demande de permis de construire pour des travaux de transformation d’un garage en logement, n’avait pas sollicité ou s’était vu refuser l’autorisation de la copropriété est sans incidence sur la légalité du permis
• L’action visant à mettre fin à l’appropriation indue d’une partie commune est une action réelle
  La demande en démolition d’une terrasse édifiée sur une partie commune à jouissance privative ne peut aboutir s’il n’est pas recherché si cette construction caractérise ou non un acte d’appropriation de cette partie commune
• Bail commercial : jusqu’à quel moment le bailleur peut-il renoncer à la clause résolutoire ?
  Le propriétaire ne peut plus renoncer au bénéfice d’une clause résolutoire lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée et suspendant les effets de cette clause en ordonnant des délais de paiement n’a pas été exécutée par le locataire
• Pas de saisine du juge civil systématique en cas d’annulation d’une délibération municipale de vente
  À la suite de l’annulation d’une délibération du conseil municipal autorisant la vente de parcelles appartenant à la commune, cette dernière n’est pas nécessairement tenue de saisir le juge civil pour obtenir la résolution de la vente
• En matière d’aménagement cinématographique, le Conseil d’État est juge de cassation
  La cour administrative d’appel apprécie souverainement les effets d’un projet d’aménagement cinématographique au regard des objectifs prévus par la réglementation ; le contrôle du Conseil d’État, juge de cassation, est limité à la dénaturation
• CCMI : le coût des fluides consommés pour l’achèvement de la maison incombe au constructeur
  Dans un CCMI avec plan, tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur, tels les frais de branchement et de consommation électrique du chantier
• Désormais, la durée totale des baux dérogatoires successifs ne peut pas excéder 3 ans
  Opérant un revirement de jurisprudence, la Cour de cassation juge que, depuis la loi Pinel de 2014, la renonciation du titulaire d’un bail dérogatoire à l’application du statut des baux commerciaux est sans effet si la durée cumulée des baux dérogatoires excède 3 ans
• De nouvelles clefs pour appréhender l’article L 600-5-1 du Code de l’urbanisme
  Lorsqu’il estime qu’un permis illégal peut être régularisé, le juge administratif est en principe tenu de surseoir à statuer en fixant un délai pour cette régularisation, qui peut passer par une modification du projet affectant son économie générale
• Le droit d’apposer une enseigne sur une partie commune de l’immeuble s’acquiert par prescription
  Le copropriétaire qui accomplit, sans interruption depuis plus de 30 ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, acquiert par prescription un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes
• Action de l’assureur DO subrogé par le maître de l’ouvrage contre l’assureur du sous-traitant
  L’action de l’assureur dommages-ouvrage (DO) contre l’assureur du sous-traitant peut être recevable s’il est subrogé dans les droits du maître de l’ouvrage avant que le juge ne statue
• Le prêt accession d’Action Logement fait peau neuve
  Baisse du taux d’intérêt, augmentation du montant d’emprunt, durée de remboursement plus longue, le prêt accession d’Action Logement est modifié pour les offres de prêts émises depuis le 1er septembre 2020
• Recours entre constructeurs : les actions personnelles et mobilières se prescrivent par 5 ans
  L’action du constructeur qui se retourne contre un autre entrepreneur avec lequel il a été condamné solidairement envers le maître de l’ouvrage est une action personnelle et mobilière qui se prescrit par 5 ans
• Un permis de construire modificatif de trop grande ampleur n’est plus un permis « modificatif »
  Un permis de construire modificatif autorisant une modification substantielle du projet doit être regardé comme un nouveau permis se substituant au permis initial
• Notification irrégulière d’un transfert de voie privée dans le domaine public : un an pour contester
  Le délai de contestation de la décision de transfert d’office, sans indemnité, dans le domaine public de voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d’habitation est d’un an lorsque la notification déclenchant le délai de recours est irrégulière
• Marchés publics : une demande en référé interrompt le délai de la garantie de parfait achèvement
  En marchés publics de travaux, le délai de la garantie de parfait achèvement est interrompu par une demande en référé de la collectivité publique, tendant à la désignation d’un expert ; le nouveau délai court à compter de l’ordonnance statuant sur la demande d’expertise
• Le gestionnaire du compte prorata peut agir en paiement direct contre l’entreprise défaillante
  Le gestionnaire du compte prorata est créancier de l’obligation de paiement des parties à la convention ; il n’est pas tenu, en cours de chantier, de mettre en œuvre la procédure facultative de délégation de paiement et peut agir en paiement contre l’entreprise défaillante
• Les travaux de remplacement d’une cuisine aménagée ne majorent pas le prix d’acquisition
  Les travaux de remplacement d’une cuisine aménagée et d’un chauffe-eau, dissociables des autres travaux d’amélioration réalisés sur l’immeuble, ne peuvent pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable
• La pénalité applicable au syndic pour non-transmission de documents au conseil syndical est fixée
  Un décret précise le montant des pénalités applicables au syndic à défaut de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique et de transmission de documents au conseil syndical
• Mémoire définitif : pas d’intégration des surcoûts consécutifs au retard dans l’exécution des travaux
  Le mémoire définitif remis par l’entrepreneur ne peut pas inclure des surcoûts consécutifs à l’allongement des délais d’exécution des travaux si les stipulations du marché ne contenaient aucun engagement du maître de l’ouvrage à payer ces sommes
• La TVA autoliquidée sur la marge à l’achat n’empêche pas la revente sous le régime de la marge
  Est assimilé à une opération n’ayant pas ouvert droit à déduction l’achat avant 2010 d’un terrain comportant un immeuble à démolir dont la TVA a été autoliquidée sur la marge par l’acheteur. La TVA sur marge peut s’appliquer à la revente du bien postérieure à cette date
• La connaissance par l’acquéreur de l’existence de la servitude, mode alternatif à la publication
  La servitude est opposable à l’acquéreur si elle a été publiée, si l’acte d’acquisition en fait mention ou s’il en connaissait l’existence au moment de la vente. Cette connaissance peut résulter de la mention de la servitude dans un jugement relaté dans l’acte d’acquisition
• Des provisions pour charges restituées au locataire commercial faute de justification des dépenses
  Lorsque le bailleur commercial ne justifie pas du montant des dépenses dont il demande remboursement au locataire au titre de charges et impôts conformément aux stipulations du bail, il doit restituer au locataire les sommes versées à ce titre par provision
• Covid-19 : nouvelle prolongation des contrats de syndic et de la dématérialisation des AG
  Allongé à plusieurs reprises depuis mars dernier, le délai de report des contrats de syndic est à nouveau prorogé. La possibilité, pour les syndics, d’organiser des assemblées générales exclusivement dématérialisées est également prolongée
• L’acceptation des risques pas forcément exonératoire de la responsabilité décennale du constructeur
  Pour constituer une cause étrangère exonératoire de la responsabilité du constructeur, l’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage implique que son comportement soit la cause directe des désordres de nature décennale
• Pratiques anticoncurrentielles dans les marchés publics : responsabilité des entreprises impliquées
  Une personne publique victime de pratiques anticoncurrentielles lors de la passation d’un marché public peut rechercher la responsabilité de toute entreprise, même non contractante, dont l’implication dans ces pratiques a affecté la passation du march
• L’entreprise de maintenance a une obligation de résultat en matière de sécurité
  L’entreprise chargée de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenue d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil
• Annulation de la préemption : l’intérêt général passe avant celui des parties à la vente initiale
  Le juge administratif doit faire usage de ses pouvoirs d’injonction pour ordonner les mesures qu’implique l’annulation d’une décision de préemption, en veillant à ne pas porter une atteinte excessive à l’intérêt général
• Même après une déclaration d’utilité publique, une cession amiable est un contrat de droit privé
  Si une cession amiable conclue après une DUP produit les mêmes effets que l’ordonnance d’expropriation, elle reste un contrat de droit privé ouvrant droit à des actions en garantie des vices cachés ou en violation des obligations du vendeur
• Collectivité européenne d’Alsace et droit de vente d’immeubles : mesures transitoires
  Une ordonnance précise les dispositions transitoires qui s’appliqueront à la future Collectivité européenne d’Alsace en matière de droit de vente d’immeubles, notamment au regard du maintien des délibérations actuellement en vigueur
• Il peut y avoir abus de majorité ou de minorité même dans une copropriété à deux
  Une décision peut être annulée pour abus de majorité ou de minorité dans une copropriété ne comportant que deux copropriétaires
• Le syndic ne peut pas être condamné pour non-exécution d’un contrat quand il agit au nom du syndicat
  La demande en paiement formée contre le syndic en exécution d’un contrat qu’il a signé en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires est irrecevable
• Réforme de l’habitat indigne : procédure unique pour les immeubles menaçant ruine et insalubres
  L’ordonnance du 16 septembre 2020 réforme les polices des immeubles, en instaurant une procédure unique pour les immeubles menaçant ruine et les immeubles insalubres. Les règles relatives à la protection des occupants et à l’exécution des mesures de police s’en trouvent également modifiées sur certains points. Explications
• Dégrèvement de taxe foncière pour travaux d’économie d’énergie : dépenses éligibles
  Le dégrèvement de taxe foncière pour travaux d’économie d’énergie dont bénéficient les organismes de HLM dépend du seul rattachement des dépenses à une liste d’équipements. Peu importent l’absence de livraison à soi-même des travaux et leur facturation au taux normal de TVA
• Le délai butoir de la prescription extinctive relève du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle
  L’action en garantie des vices cachés engagée plus de 20 ans après la naissance du droit est recevable car le délai butoir de la prescription extinctive issue de la loi du 17 juin 2008 n’est pas rétroactif
• La déclaration verbale du bailleur commercial n’est pas un acte de refus de renouvellement
  La déclaration verbale du bailleur de refus de renouvellement du bail, en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande de renouvellement du locataire, est inefficace, même si cette déclaration a été portée sur l’acte de l’huissier
• L’acquéreur en Vefa n’est pas redevable des frais d’exécution d’office d’un arrêté de péril
  Les frais d’exécution d’office des travaux d’un arrêté de péril d’un immeuble menaçant ruine ne peuvent pas être mis à la charge d’un acquéreur en l’état futur d’achèvement car le vendeur conserve jusqu’à l’achèvement des travaux les pouvoirs de maître de l’ouvrage
• Les juges doivent vérifier que les travaux contestés sont conformes à la destination de l’immeuble
  L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble n’est régulière que si ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble, ce qu’il appartient au juge de vérifier
• Si le jugement sursoyant à statuer est annulé, celui régularisant le vice du permis disparaît aussi
  Dans le contentieux des autorisations d’urbanisme, l’annulation du jugement qui sursoit à statuer dans l’attente de la régularisation d’un vice de l’autorisation doit entraîner celle du jugement ultérieur qui constate la régularisation
• La copropriété d’un fonds de commerce n’entraîne pas la cotitularité du bail commercial
  Le fait que des époux communs en biens soient copropriétaires d’un fonds de commerce n’implique pas qu’ils soient cotitulaires du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploit
• Taxe d’habitation : le bénéficiaire d’un logement de fonction n’a qu’une seule résidence principale
  Le titulaire d’un logement de fonction ne peut avoir qu’une seule résidence principale au regard de la taxe d’habitation. En principe il s’agit de ce logement, mais l’administration admet qu’il en aille différemment dans certaines situations
• Insalubrité : le propriétaire qui ignore la mise en demeure doit les frais d’exécution d’office
  Les frais d’exécution d’office des travaux d’un arrêté d’insalubrité d’un immeuble incombent à la personne qui était propriétaire du local à la date d’expiration du délai fixé par la mise en demeure
• L’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial se prescrit par 2 ans
  Une cour d’appel ne peut pas déclarer recevable une action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial engagée plus de 2 ans après l’entrée dans les lieux du locataire au seul motif que le bail saisonnier est en réalité un bail dérogatoire
• Taxes foncière et d’habitation : bassin naturel de baignade ou piscine, mêmes conditions d’imposition
  L’imposition à la taxe foncière ou d’habitation d’un bassin naturel de baignade dépend, comme pour les piscines, d’un examen des caractéristiques propres à l’installation permettant de déterminer si celle-ci a vocation ou non à être déplacée
• L’approbation des comptes en AG rend exigibles les charges de travaux dont le montant a été approuvé
  En l’absence de contestation, l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat ; elle rend toutefois exigibles les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation
• Le recours à la procédure avec négociation est limité dans les marchés publics
  Pour la conclusion d’un marché public de travaux, la procédure avec négociation ne peut être utilisée que dans les cas limitativement énumérés à l’article R 2124-3 du Code de la commande publique
• Aucune indemnisation pour le locataire sortant en cas de non-renouvellement du bail pour motif grave
  Le refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime prive le locataire sortant de toute indemnité d’éviction ; il ne peut donc pas demander au nouveau locataire une indemnité pour la valeur du fonds de commerce en invoquant un enrichissement sans cause
• La non-mention de l’adresse de la mairie sur le panneau d’affichage du permis ne nuit pas aux tiers
  L’omission de l’adresse de la mairie sur le panneau d’affichage d’un permis de construire n’empêche pas le déclenchement du délai de recours des tiers, même dans une ville importante où les services municipaux sont dispersés
• Si le propriétaire du bien préempté n’inspire pas confiance, la collectivité peut consigner le prix
  Le risque avéré d’une non-restitution du prix de vente en cas d’annulation de la décision de préemption justifie que le titulaire du droit de préemption, au lieu de payer le prix, le consigne
• L’aménagement d’une aire de grand passage pour les gens du voyage ne relève pas du permis d’aménager
  Les aires de grand passage n’étant destinées qu’à l’accueil temporaire des gens du voyage et non à leur installation, les travaux d’aménagement de ces aires ne sont pas soumis à autorisation d’urbanisme
• Démolition d’une surélévation occasionnant une perte d’ensoleillement d’une résidence secondaire
  La perte d’ensoleillement d’une résidence secondaire située dans un environnement rural à faible densité de population et non dans une zone en voie d’urbanisation peut constituer un trouble anormal du voisinage justifiant la démolition de la surélévation qui en est la cause
• L’acquéreur, même non mentionné dans la DIA, n’est pas « hors-jeu » si la préemption est annulée
  Après annulation ou déclaration d’illégalité de la décision de préemption, le juge peut enjoindre à la collectivité de proposer le bien à l’acquéreur évincé, même si son nom ne figurait pas sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA
• Le diagnostic amiante avant travaux n’est obligatoire qu’en cas de démolition
  Pour des travaux de rénovation, le propriétaire d’un b'timent édifié en vertu d’un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 n’est tenu de produire un rapport amiante avant travaux que si ces travaux comportent une démolition, même partielle, des existants
• En présence d’un Scot, la compatibilité du PLU avec la loi Littoral s’apprécie au regard du Scot
  La compatibilité du PLU avec les dispositions d’urbanisme particulières protégeant le littoral s’apprécie en tenant compte des dispositions du Scot relatives à cette protection, quel que soit leur degré de précision
• Règlement du PLU : pas de règles différentes pour les constructions relevant de la même destination
  Dans une même zone, le plan local d’urbanisme (PLU) ne peut pas interdire le changement de destination des seuls établissements hôteliers existants à la date de son adoption
• Autorisation d’occupation du domaine public et taxe foncière
  
• TVA : selon l’administration, la cession d’un contrat de Vefa porte sur un terrain à b'tir
  Selon l’administration, la cession par un assujetti d’un contrat de Vefa, emportant cession de droits réels sur un immeuble inachevé et de la créance d’achèvement de la construction future, est taxable à la TVA comme terrain à b'tir et non comme immeuble neuf
• Livre foncier : le privilège du vendeur s’assimile dès l’origine à une ordinaire hypothèque légale
  En Alsace-Moselle, l’inscription du privilège du vendeur peut être requise plus de deux mois après la vente, à défaut de rétroactivité de la sûreté à la date de naissance de la créance. Le privilège prend rang à la date de son inscription, comme une hypothèque légale
• Effets de l’illégalité du PLU sur les permis de construire : le doute créé par la loi Élan est levé
  L’illégalité d’une règle du plan local d’urbanisme qui n’est pas étrangère au projet n’entraîne l’annulation de l’autorisation d’urbanisme que si le requérant démontre que le document d’urbanisme antérieur ne permettait pas de la délivrer
• En zone AU du PLU, une opération d’aménagement d’ensemble peut ne concerner qu’une partie de la zone
  Lorsque le règlement d’une zone à urbaniser du plan local d’urbanisme prévoit que les constructions seront autorisées lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, une telle opération peut, en principe, ne porter que sur une partie des terrains de la zone
• Le sinistre lié à une activité déclarée est assuré même si des activités n’ont pas été déclarées
  Les activités exercées par l’entreprise et non déclarées à l’assureur sont exclues de la garantie mais cela n’empêche pas la prise en charge par l’assureur d’un sinistre qui a sa cause dans une t'che relevant de l’activité déclarée
• L’emprunteur inscrit au RCS après la formation du contrat de prêt n’est pas forcément un consommateur
  Le fait que l’emprunteur se soit immatriculé au RCS plusieurs mois après l’acceptation de l’offre de prêt ne suffit pas à caractériser qu’il a agi à des fins étrangères à une activité professionnelle, même accessoire
• Levée d’option du crédit-bail d’un immeuble par une SCI de location : la plus-value est imposable
  La levée de l’option d’achat d’un contrat de crédit-bail immobilier par une SCI de location entraîne l’imposition de la plus-value acquise à cette date par l’immeuble, même en l’absence de sous-location effective depuis plus d’un an ou à défaut de location après la levée
• Vente à la découpe : précision sur le droit de préemption du locataire d’habitation
  Un décret précise que le droit de préemption reconnu au locataire d’un local d’habitation en cas de vente à la découpe de l’immeuble dans lequel est situé le local ne bénéficie pas au locataire dont le bail est postérieur à la division de l’immeuble
• La déclaration des missions de l’architecte est une condition de l’assurance pour chacune d’elles
  La Cour de cassation confirme par deux arrêts, rendus le même jour pour le même assureur, que la garantie de l’assurance est conditionnée à la déclaration préalable par l’architecte de chacune de ses missions et que l’omission vaut absence de garantie
• Simplification des conditions de versement des avances dans les marchés publics
  Depuis le 18 octobre 2020, les avances accordées par les acheteurs publics aux titulaires de marchés publics peuvent dépasser 60 % du montant du marché et ne sont plus soumises à l’exigence d’une garantie à première demande si elles dépassent 30
• Précision sur le point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente
  Le délai de prescription de l’action en résolution de la vente, intentée par le vendeur, court à compter du jour où il a eu connaissance du refus de l’acheteur de signer la vente
• La lutte contre les discriminations intégrée à la formation continue des agents immobiliers
  À compter du 1er janvier 2021, la formation continue des professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet inclura 2 heures portant sur la non-discrimination à l’accès au logement
• Le défaut de montage de portes palières peut rendre l’immeuble impropre à sa destination
  Les désordres affectant un élément d’équipement, dissociable ou non, et qui rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale
• L’action en responsabilité pour trouble de voisinage n’est pas une action réelle immobilière
  L’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage n’est pas une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité extracontractuelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil
• Les désordres dont les reprises n’ont pas traité les causes relèvent de la garantie décennale
  Les désordres généralisés durant le délai d’épreuve, dont les reprises n’ont pas traité les causes, relèvent de la garantie décennale
• Si le désordre provient d’une partie privative, le syndicat de copropriété n’est pas responsable
  Est irrecevable l’action engagée par un tiers contre le syndicat des copropriétaires en dommages et intérêts et en suppression des fenêtres, parties privatives, percées par un copropriétaire dans le mur de façade, partie commune
• Le délai butoir de la prescription extinctive n’est pas rétroactif
  L’action en garantie des vices cachés engagée plus de 20 ans après la naissance du droit est recevable car le délai butoir de la prescription extinctive issue de la loi du 17 juin 2008 n’est pas rétroactif
• Statuts des ASL : précisions sur les modifications à publier par extrait
  En cas de modification des statuts d’une association syndicale libre, la publication d’un extrait des statuts n’est nécessaire que lorsque la modification porte sur le nom, l’objet ou le siège de l’association
• Réduction d’impôt Pinel : le dispositif de plafonnement des frais est constitutionnel
  Le plafonnement des frais et commissions facturés par les intermédiaires intervenus dans la vente d’un logement ouvrant droit à réduction d’impôt ne porte pas atteinte au principe d’égalité devant la loi ni à la liberté d’entreprendre
• La réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation de la vente
  Le vendeur qui dissimule une infraction aux règles d’urbanisme et est condamné, après la vente, à remettre les lieux en l’état est fautif car la réticence dolosive s’apprécie lors de la vente, peu importe que l’étendue du dommage soit connue après la vente
• La capacité du bénéficiaire d’une promesse unilatérale d’achat s’apprécie quand il lève l’option
  Peu importe que le vendeur ne soit pas propriétaire mais seulement concessionnaire de la parcelle au moment de la signature de la promesse d’achat car sa capacité à conclure le contrat définitif s’apprécie au jour où il lève l’option
• La CJUE valide la réglementation française sur les locations de courte durée
  La réglementation nationale soumettant à autorisation préalable la location, de manière répétée, d’un logement pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est globalement conforme, juge la CJUE, à la directive européenne « services
• Acquisition d’un bien loué sous le régime de la loi de 1948 et contrôle de conventionnalité
  L’acheteur d’un logement loué sous le régime de la loi de 1948 ne peut pas invoquer une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens s’il a acheté le bien en connaissant les restrictions imposées par cette loi
• Pas de trouble anormal de voisinage en raison de l’installation d’éoliennes
  Nul n’ayant un droit acquis à la conservation de son environnement, le juge peut retenir, au regard des circonstances d’espèce, que l’implantation d’éoliennes à proximité de résidences secondaires ne constitue pas un trouble anormal du voisinage
• L’indemnité d’éviction du locataire commercial peut inclure les frais de dépollution du site
  En cas de refus de renouvellement du bail commercial, l’indemnité d’éviction due au locataire peut comprendre les frais de dépollution du site. En outre, la clause d’accession sans indemnité n’empêche pas d’inclure les frais de réinstallation dans l’indemnité d’éviction
• La répartition des charges peut différer de celle des quotes-parts de parties communes
  La répartition des charges n’est pas nécessairement faite sur la base de la répartition des quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot
• La responsabilité du syndic de copropriété n’est engagée que s’il a commis une faute dans sa gestion
  Le syndic ne peut être condamné à supporter des frais exposés au nom du syndicat pour le recouvrement d’une créance à l’égard d’un copropriétaire que s’il est établi qu’il a commis une faute en les exposant
• Une clause du règlement de copropriété est applicable tant qu’elle n’a pas été annulée
  Un copropriétaire ne peut être dispensé du paiement de charges de chauffage tant que la clause du règlement de copropriété prévoyant la participation de son lot à cette catégorie de charges n’a pas été déclarée non écrite
• Non-prise en compte d’un prêt-relais pour apprécier le risque d’endettement lié à un autre prêt
  Un prêt-relais n’est pas une charge permettant d’apprécier l’adaptation d’un autre prêt aux capacités financières des emprunteurs, dès lors que la vente du bien projetée par les emprunteurs doit permettre de le rembourser
• TVA sur la marge : le calcul du prix de revient des lots revendus est précisé
  Un lotisseur peut calculer la marge à soumettre à la TVA en intégrant au prix de revient de chaque lot revendu une quote-part du coût des parcelles non commercialisables destinées aux équipements communs du lotissement au prorata de la superficie propre à chacun des lots
• Taxe foncière : un immeuble délabré reste une propriété b'tie si son gros œuvre n’est pas atteint
  Ne constitue plus une propriété b'tie mais est soumis à la taxe foncière sur les propriétés non b'ties un immeuble devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble. Pour être qualifié ainsi, l’immeuble doit présenter un délabrement du gros œuvre
• Les travaux de remplacement intégral d’une toiture ne sont pas déductibles des revenus fonciers
  Les travaux qui consistent à remplacer intégralement la toiture d’un b'timent de stockage donné en location et qui affectent le gros œuvre de cet immeuble sont assimilés à des travaux de reconstruction, non déductibles des revenus fonciers du bailleur
• Le rejet de l’autorisation environnementale dès la phase d’examen préalable doit être très motivé
  L’autorisation unique en matière d’ICPE peut être refusée dès la phase d’examen préalable du dossier mais, pour cela, il faut que cette phase révèle une méconnaissance caractérisée des intérêts protégés au titre de la réglementation sur les ICPE
• La crise sanitaire ne dispense pas le locataire commercial de payer son loyer
  L’ordonnance prorogeant les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire paralyse les sanctions contractuelles mais ne suspend pas l’exigibilité des loyers. Le propriétaire peut donc compenser sa dette envers le locataire avec les loyers dus pendant cette période
• Pas d’acceptation des risques lorsque les travaux réalisés par un spécialiste sont inefficaces
  L’acceptation des risques ne peut pas être opposée au maître de l’ouvrage qui a été mis en garde sur les risques encourus par la solution préconisée par l’entreprise, sans rechercher si celle-ci ne devait pas refuser d’exécuter des travaux qu’elle savait inefficaces
• Le maire n’a pas le droit de supprimer la totalité du cahier des charges du lotissement
  L’article L 442-10 du Code de l’urbanisme, qui concerne la modification des clauses urbanistiques du cahier des charges, ne permet pas au maire de supprimer tout un cahier des charges dont la plupart des clauses n’intéressent que les seuls colotis
• Pas de dégrèvement automatique de taxe foncière en cas d’interdiction administrative d’exploitation
  Pour justifier l’obtention d’un dégrèvement de taxe foncière pour inexploitation d’immeuble, une décision administrative d’interdiction d’exploiter doit être prise pour des raisons indépendantes de la volonté du contribuable, non liées aux défauts inhérents au bien
• La position du Conseil d’État pour calculer la durée de détention d’un immeuble acquis par succession puis par licitation
  Pour calculer la durée de détention d’un bien acquis par succession puis par licitation mettant fin à l’indivision successorale antérieure, le cédant est considéré comme propriétaire de la fraction acquise par licitation dès l’origine de l’indivision en raison de l’effet déclaratif de la licitation
• Pas de responsabilité du maître de l’ouvrage au titre de la loi de 1975 sans contrat d’entreprise
  Un prestataire intervenu sur un chantier ne peut pas rechercher la responsabilité du maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 14-1 de la loi de 1975 relative à la sous-traitance s’il n’a pas conclu de contrat d’entreprise avec le titulaire du marché principal
• Exercice de son droit de repentir par le bailleur commercial pour échapper à l’indemnité d’éviction
  Le fait que le bailleur exerce son droit de repentir avec l’intention de faire échec à tout risque de paiement d’une indemnité d’éviction ne caractérise pas, à lui seul, un exercice fautif de ce droit
• Régime du plein contentieux pour le permis de construire un projet éolien antérieur au 1er mars 2017
  Le juge administratif vérifie dans le cadre d’un contrôle complet la légalité au regard du RNU des permis de construire des éoliennes transformés en autorisations environnementales en application de l’article 15 de l’ordonnance du 26 janvier 2017
• Les règles d’appréciation de la validité d’un projet commercial sont conformes au droit de l’UE
  Les critères d’appréciation d’un projet commercial, notamment celui sur la contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du centre-ville et celui sur la démonstration d’absence de friche en centre-ville ou en périphérie, sont conformes au droit européen
• En matière de certificat d’urbanisme, le maire, s’il sollicite le préfet, n’est pas lié par son avis
  Même quand le projet est situé sur une partie du territoire communal non couverte par un PLU ou une carte communale, la délivrance d’un certificat d’urbanisme n’est pas subordonnée à l’avis conforme du préfet
• La réception tacite est admise en matière de contrat de construction de maison individuelle
  Des travaux de construction dans le cadre d’un CCMI ont tacitement été réceptionnés dès lors qu’ils ont été intégralement payés et que la maison a été mise en location
• Nouvelles mesures contre les violences conjugales, dont l’élargissement de l’indignité successorale
  L’arsenal législatif destiné à lutter contre les violences conjugales est encore une fois renforcé avec notamment une nouvelle indignité successorale facultative, une nouvelle dispense d’obligation alimentaire et un congé avec un préavis réduit pour le locataire victime
• Responsabilité pénale du gérant de société de construction qui ne respecte pas les règles du CCMI
  Encourt une responsabilité pénale le gérant d’une société de construction qui méconnaît les règles impératives du CCMI dès lors qu’elles sont applicables à la construction en cause et que sa faute, intentionnelle, est séparable de ses fonctions sociales
• Les factures d’eau et de gaz d’un monument historique peuvent être déduites du revenu global
  Le propriétaire d’un immeuble classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques peut déduire de son revenu global les factures de chauffage de la maison et d’arrosage du jardin dès lors que ces dépenses sont indispensables à la sauvegarde et la protection de l’immeuble
• Baux professionnels et commerciaux : attention à la rédaction des clauses de répartition des travaux
  Dans les baux professionnels et commerciaux, les travaux sont souvent mis à la charge du locataire. Pour les baux non soumis à la loi Pinel, ces clauses sont largement admises par les tribunaux, à condition d’être expresses. Deux décisions récentes en sont une illustration
• Seul l’arrêté interministériel du 6 septembre 1985 délimite les zones de montagne
  Les zones de montagne sont celles délimitées de façon limitative par l’arrêté interministériel du 6 septembre 1985. Les arrêtés pris en application du décret du 3 juin 1977 délimitent, à d’autres fins, les zones agricoles défavorisées en montagne