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L'administration peut-elle contester la conformité des travaux accomplis postérieurement au délai de récolement par le retrait de sa décision tacite de non-opposition à la DAACT ?
Dans la mesure où, d'une part, l'expiration du délai de récolement ne fait naitre aucune décision de non-opposition (même tacite) et où, d'autre part, l'administration ne peut légalement contester la conformité des travaux accomplis au delà de ce délai, une mise en demeure de régulariser notifiée postérieurement à son expiration ne saurait être regardée comme emportant légalement le retrait implicite d'une prétendue décision de non-opposition
Comment justifier de la constitution future d'une servitude de cours communes ?
La production au dossier de demande d'une attestation notariale circonstanciée mentionnant la constitution future d'une servitude de cours communes suffit à satisfaire à l'article R.431-32 du Code de l'urbanisme, sans qu'il y ait lieu de produire la promesse de vente intégrant cette servitude ou le projet de convention devant l'instituer
Quel sort l'administration doit-elle réserver à une demande d'autorisation destinée à faire obstacle à l'exécution du condamnation pénale à démolir ?
Lorsqu'elle est saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme visant à régulariser les travaux dont la démolition, la mise en conformité ou la remise en état a été ordonnée par le juge pénal, l'autorité compétente n'est pas tenue de la rejeter et il lui appartient d'apprécier l'opportunité de délivrer une telle autorisation de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables
Absence de contestation administrative de la conformité des travaux & Opposablité ultérieure de la jurisprudence Thalamy par l'administration
Lorsque l'autorité administrative compétente n'a pas contesté la conformité des travaux accomplis à l'expiration du délai lui étant ouvert à cet effet par le dépôt de la déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux réalisés, elle ne peut plus ultérieurement en contester la conformité pour exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter l'autorisation précédemment obtenue
Les travaux projetés au sein des secteurs d'une zone ouverte à l'urbanisation par le PLU forment-ils un seul et même projet au sens de l'article L.122-1 du Code de l'environnement ?
La seule circonstance qu'un permis d'aménager porte sur l'un des trois secteurs d'une zone ouverte à l'urbanisation pour un PLU ayant prévu cet ouverture par étape ne saurait suffire à établir que cette urbanisation constitue un seul et même projet soumis dans son ensemble à évaluation environnementale ?
Précision sur la portée de l'autorité de la chose jugée d'un jugement ayant annulé un refus de permis de construire
L'autorité de chose jugée s'attachant au dispositif de ce jugement d'annulation devenu définitif ainsi qu'aux motifs qui en sont le support nécessaire faisait obstacle à ce que, en l'absence de modification de la situation de droit ou de fait, le permis de construire sollicité soit à nouveau refusé par l'autorité administrative ou que le permis accordé soit annulé par le juge administratif, pour un motif identique à celui qui avait été censuré par le tribunal administratif
Tout élément du projet empiétant sur le domaine public relève-t-il de l'article R.431-13 du Code de l'urbanisme ?
CE. 25 septembre 2019, Association Autant en emporte le vent, req. n°417.870 :Aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. Aux termes de l'article R. 421-4 du même code : Sont (...) dispensés de toute formalité au titre du présent code, en raison de leur nature, les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu'ils sont souterrains. Il résulte de ces dernières dispositions que les câbles souterrains destinés à raccorder les éoliennes entre elles ou au poste de livraison qui permet d'acheminer l'électricité produite vers le réseau public de distribution ne sont pas une construction au sens des dispositions de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme. Il résulte de ce qui précède que la cour administrative d'appel de Lyon, qui a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine exempte de dénaturation, n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que la circonstance que des travaux sur le domaine public routier seraient nécessaires pour enfouir les câbles destinés à assurer le raccordement des éoliennes objets du permis attaqué au réseau public de distribution n'imposait pas de faire figurer au dossier de demande du permis de construire les éoliennes en cause une pièce exprimant l'accord du gestionnaire de la voirie pour engager une procédure d'autorisation d'occupation du domaine public
Sur la portée des dispositions du PLU conditionnant la reconstruction des bâtiments sinistrés
Les dispositions du PLU conditionnant le droit de reconstruire les bâtiments détruits par un sinistre ne trouvent à s'appliquer que dans le cas visé par l'article L.111-15 du Code de l'urbanisme, à savoir uniquement lorsque les dispositions de droit commun du PLU s'opposeraient à cette reconstruction. Elles ne sauraient donc s'opposer à ce qu'un bâtiment détruit, même par un sinistre, soit reconstruit différemment dès lors que les modifications apportées au bâtiment d'origine sont conformes aux dispositions de droit commun du PLU.
Nouvelle précision sur le champ d'application de l'article R.811-1-1 du Code de justice administrative
L'article R.811-1-1 du Code de justice administrative peut trouver à s'appliquer au recours dirigé contre un permis de construire portant sur une construction existante à destination d'habitation. Il n'en va toutefois ainsi que lorsque cette autorisation a pour effet d'accroitre le nombre de logements initial de ce construction. En revanche, lorsque le permis de construire initial relève du champ d'application de cet article, le recours à l'encontre de son éventuel modificatif relève nécessairement du même régime contentieux et ce, qu'il créait ou non des logements supplémentaires.
L'article L.424-3 du Code de l'urbanisme impose en principe au juge d'enjoindre à l'administration de délivrer l'autorisation
Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, en principe et s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition
Une OAP doit-elle avoir un contenu minimal et peut-elle légalement fixer les caractéristiques d'une construction déterminée ?
Une OAP implique un ensemble d'orientations définissant des actions ou opérations. Partant, elle ne peut se limiter à prévoir, sur l'essentiel de son périmètre, la conservation de l'état actuel de l'occupation du sol en se bornant à définir des préconisations pour une partie très résiduelle de ce périmètre. Par ailleurs, si les OAP peuvent prendre la forme de schémas d'aménagement, ces dispositions n'ont ni pour objet ni pour effet de permettre aux auteurs du PLU, qui peuvent préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics, de fixer précisément, au sein de telles orientations, les caractéristiques des constructions susceptibles d'être réalisées, dont la définition relève du règlement
Quand l'immeuble n'est pas conforme aux normes de stationnement, les travaux d'aménagement des logements impliquent-ils nécessairement la création de nouvelles places ?
Lorsque l'immeuble existant n'est pas conforme aux exigences du PLU en la matière, mais que ce dernier détermine le nombre de places requises au regard du nombre de logements, les travaux ayant pour objet le réaménagement ou l'extension des logements existants sont étrangers à cette normes au sens de la jurisprudence Sekler et, partant, n'exigent la création d'aucune nouvelle place
L'illégalité de l'acte de création de la ZAC peut-elle être excipée contre la DUP prise en vue de sa réalisation ?
L'illégalité frappant la délibération créant une zone d'aménagement concerté ne saurait être utilement invoquée, par la voie de l'exception, à l'encontre de la contestation de la déclaration d'utilité publique des travaux nécessaires à l'aménagement de cette zone. Toutefois, il appartient au juge de l'excès de pouvoir, lorsqu'il se prononce sur le caractère d'utilité publique d'une opération nécessitant l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers de tenir compte, le cas échéant, au titre des inconvénients que comporte l'opération contestée devant lui, des motifs de fond qui auraient été susceptibles d'entacher d'illégalité l'acte de création de la zone d'aménagement concerté pour la réalisation de laquelle la déclaration d'utilité publique a été prise et qui seraient de nature à remettre en cause cette utilité publique
Quand le Maire est-il dans l'obligation d'ordonner l'interruption des travaux, et y'a-t-il une présomption d'urgence à suspendre sa décision ?
Le maire est tenu de dresser un procès-verbal en application de l'article L. 480-1 du code de l'urbanisme Lorsqu'il a connaissance d'une infraction mentionnée à l'article L. 480-4, résultant soit de l'exécution de travaux sans les autorisations prescrites par le livre IV du code, soit de la méconnaissance des autorisations délivrées. Si, après établissement d'un procès-verbal, le maire peut, dans le second cas, prescrire par arrêté l'interruption des travaux, il est tenu de le faire dans le premier cas. En outre, le maire est également tenu de dresser un procès-verbal lorsqu'il a connaissance d'une infraction mentionnée à l'article L. 610-1 du même code, résultant de la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme. Il ne saurait cependant, dans cette hypothèse, prendre un arrêté interruptif pour des travaux exécutés conformément aux autorisations d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision, même s'il estime que les travaux en cause méconnaissent les règles d'urbanisme et notamment le plan local d'urbanisme. En tout état de cause, la condition d'urgence posée par l'article L.521-1 du Code de justice ne saurait être regardée comme étant par principe satisfaite
Affichage du permis : qu'est-ce que la hauteur par rapport au sol au sens de l'article A.424-16 du Code de l'urbanisme ?
Compte tenu de la finalité de l'article A.424-16 du Code de l'urbanisme, le panneau d'affichage du permis de construire doit indiquer la hauteur réelle maximale du bâtiment projeté et non pas sa hauteur règlementaire au regard du PLU applicable
Pour déterminer si les travaux emportant un changement de destination sont soumis à permis de construire, il convient de se référer à la définition des destinations par le PLU
Pour application des articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l'urbanisme relatif aux champs d'application du permis de construire et de la déclaration préalable, le changement de destination emporté par les travaux doit être apprécié au regard des spécificités locales et, plus précisément, de la définition des destinations éventuellement opérée par le PLU applicable.
La finalité de l'affichage du permis de construire n'est pas de permettre aux tiers d'en apprécier la légalité
Compte tenu de la finalité de l'article R.424-15 du Code de l'urbanisme, la circonstance que le panneau d'affichage du permis de construire soit entaché d'une erreur de nature à fausser l'appréciation des tiers, non pas sur la nature et l'ampleur du projet, mais sur sa légalité au regard du PLU ne revêt pas en soi un caractère substantiel et, partant, ne s'oppose pas au déclenchement du délai de recours des tiers prévu par l'article R.600-2 du Code de l'urbanisme.
Comment mesurer la hauteur à l'égout du toit quand la toiture se prolonge après l'égout dont elle est dissociée du toit par un chéneau ?
L'égout du toit devant s'entendre de la partie basse de la toiture, la hauteur du bâtiment doit se mesurer à la dernière tuile de la toiture avant l'égout, et non pas donc au niveau de la tuile à l'extérieur du chéneau puisque ce dernier sépare celle-ci de la toiture...
Une limite de propriété est-elle toujours une limite séparative au sens du règlement de PLU ?
Compte tenu de la finalité des dispositions du règlement de PLU relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, la limite de propriété entre deux terrains dont l'un, compte tenu de sa superficie, en l'espèce inférieur à 20 mètres carrés, n'est pas susceptible d'accueillir une construction, et n'est d'ailleurs affecté qu'à l'installation d'un transformateur, n'emporte pas l'application de ces dispositions.
Sur l'étendue du pouvoir d'appréciation souveraine du juge du fond au titre de l'article L.600-5-1 (appliqué à la desserte du terrain à construire)
L'exercice de la faculté de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis de construire faisant l'objet d'un recours pour excès de pouvoir, instituée par les dispositions citées au point 10 de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, est un pouvoir propre du juge. Toutefois, lorsqu'il est saisi de conclusions tendant à la mise en oeuvre de ces dispositions, la décision du juge du fond de faire droit à celles-ci ou de les rejeter relève de son appréciation souveraine, tant sur le caractère régularisable du vice entachant l'autorisation attaquée que sur l'exercice de la faculté, ouverte par l'article L.600-5-1, de surseoir à statuer pour qu'il soit procédé à cette régularisation dans un délai qu'il lui appartient de fixer eu égard à son office, sous réserve du contrôle par le juge de cassation de l'erreur de droit et de la dénaturation
Dans le cas d'une requête en référé-suspension à l'encontre d'un permis de construire valant permis de démolir, les conditions posées par l'article L.521-1 du CJA doivent être appréciées de façon distincte
Bien que délivré sous la forme d'un même arrêté au titre de l'article L.451-1 du Code de l'urbanisme, un permis de construire et un permis de démolir constituent des actes distincts. En cas de référé-suspension à l'encontre de cet arrêté, les conditions posées par l'article L521-1 du Code de justice administrative doivent donc elle-même être appréciée de façon distincte. Partant, la requête en tant qu'elle vise le permis de démolir doit donc être rejetée dès lors que les travaux de démolition sont achevés à la date à laquelle le juge des référés statue et ce, quand bien les travaux de construction sont pour leur part sur le point de commencée; la requête en tant qu'elle vise le permis de construire pouvant être rejetée pour absence de doute sérieux sur la légalité de cette autorisation.
Comment doit être régie et contrôlée la densité lorsque pétitionnaire a acheté plusieurs ilots d'une même ZAC ?
Lorsqu'un même acquéreur achète plusieurs ilots d'une même ZAC, il n'est pas impératif que chaque ilot donne lieu à un CCCT distinct au titre de l'article L.311-6 du Code de l'urbanisme, ni même que l'unique CCCT conclu fixe distinctement la SdP constructible sur chacun des ilots : le CCCT peut ainsi se borner à fixer globalement la SdP constructible sur l'ensemble du terrain constitué par ces îlots. Cette circonstance ne s'oppose toutefois pas à la présentation d'une demande de permis de construire ne portant que sur une partie de ce terrain, laquelle satisfait à l'article R.431-23 du Code de l'urbanisme dès lors que ce CCCT est joint au dossier et que le projet objet de cette demande n'excède pas l'enveloppe constructible fixé par ce cahier des charges.
L'article R.600-5-2 du Code de l'urbanisme est immédiatement applicable aux instances en cours mais amène le Conseil d'Etat à préciser l'office des juges intervenant successivement en cas d'une mesure de régularisation (et c'est pas simple...)
CE. 15 février 2019, req. n°401.354 : 9. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme, issu de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, qui est entré en vigueur le 1er janvier 2019 : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. » En l’absence de disposition expresse y faisant obstacle, ces dispositions, qui conduisent à donner compétence au juge d’appel pour statuer sur une décision modificative ou une mesure de régularisation si celle-ci est communiquée au cours de l’instance relative à l’autorisation délivrée initialement, sont applicables aux instances en cours à la date de leur entrée en vigueur
Sur l'encadredrement des divisions foncières en vue de bâtir par le PLU
Si les auteurs d'un PLU ne sauraient interdire par principe les lotissements, ils peuvent en revanche légalement aménager les conditions dans lesquelles sont réalisées les divisions foncières, y compris par des dispositions ayant expressément pour objet et pour finalité de restreindre les divisions foncières en vue de la formation de terrains à bâtir ainsi que leur constructibilité, dès lors que ces dispositions n'aboutissent pas à interdire toute division.
Le recours contre un refus (même illégal) de "modificatif" ne suspend pas la durée de validité du permis de construire d'origine
L'article L.600-2 du Code de l'urbanisme en ce qu'il vise les dispositions d'urbanisme en vigueur à la date de la demande initiale ne concerne pas, dans le cas d'une demande de modificatif, le permis de construire initial. Partant, dès lors que l'article R.424-19 du Code de l'urbanisme ne vise que les recours à l'encontre des autorisations, l'instance à l'encontre du refus de modificatif, ne suspend pas le délai de validité du permis d'origine. In fine, la caducité du permis d'origine semblera pouvoir donc être opposée à la demande de modificatif pour exiger la présentation d'une nouvelle demande de permis de construire à laquelle le disposition alors en vigueur seront opposables
Quand le dernier étage de l’immeuble est un duplex ou un triplex, quel niveau de plancher retenir pour déterminer s'il constitue ou non un « IGH » ?
Nonobstant les précisions apportées par l’article 3.5° de l’arrêté du 19 juin 2015, le « plancher bas » du dernier étage d’un immeuble aménagé en duplex ou en triplex à prendre en compte pour l’application de la règlementation sur les « IGH » est la partie supérieure de ce duplex ou de ce triplex. Partant, cet immeuble constitue un « IGH » dès lors que la partie supérieure de cet étage excède 50 mètres et ce, quand bien même sa partie inférieure serait-elle en dessous de ce seuil
Chacun des cotitulaires d'un permis de construire valant division conjoint est redevable de l'intégralité des taxes d'urbanisme qu'il génère
Lorsqu'un permis de construire a été délivré à plusieurs personnes physiques ou morales pour la construction de bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement des travaux conformément à l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, les redevables de la taxe d'aménagement dont ce permis est le fait générateur sont les titulaires de celui-ci, chacun d'entre eux étant redevable de l'intégralité de la taxe due à raison de l'opération de construction autorisée. Dans une telle hypothèse, l'administration compétente peut mettre cette taxe à la charge soit de l'un quelconque des bénéficiaires du permis, soit de chacun de ces bénéficiaires à la condition alors que le montant cumulé correspondant aux différents titres de perception émis n'excède pas celui de la taxe due à raison de la délivrance du permis
L'autorité administrative compétente est-elle recevable à agir à l'encontre du permis de construire qu'elle a délivré sur injonction du juge ?
L'autorité administrative qui a délivré un permis de construire sur injonction du juge administratif, qu'il lui ait été ordonné de prendre une mesure dans un sens déterminé ou de statuer à nouveau sur la demande d'un administré, n'a qualité ni pour demander l'annulation ou la suspension de sa propre décision, ni pour exercer une voie de recours contre une décision juridictionnelle rejetant la demande de tiers tendant aux mêmes fins. Il appartient seulement à cette autorité, si elle s'y croit fondée, d'exercer les voies de recours ouvertes contre la décision juridictionnelle qui a prononcé l'injonction
Quelle est l'opposabilité du cahier des contraintes réglementaires, architecturales et techniques visé à l'article R621-21 du Code du patrimoine ?
Un cahier constituant un simple état des connaissances de l'immeuble classé ne revêt pas un caractère règlementaire opposable à une demande de permis de construire sur cet immeuble
Le recours contre une décision juridictionnelle enjoignant à l'administration de délivrer une autorisation relève-t-il de l'article R.600-1 ?
La décision juridictionnelle qui annule un refus d'autorisation d'urbanisme et enjoint à l'autorité compétente de délivrer cette autorisation n'a ni pour effet de constater l'existence d'une telle autorisation ni par elle-même de rendre le requérant bénéficiaire de cette décision, titulaire d'une telle autorisation. Par suite, le défendeur à l'instance initiale qui forme un appel ou se pourvoit en cassation contre cette décision juridictionnelle n'est pas tenu de notifier son recours sur le fondement des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme
Comment s'applique l'article L.600-1-1 du Code de l'urbanisme dans le cas d'un permis valant autorisation d'exploitation commerciale dont la demande a été modifiée en cours d'instruction ?
L'article L.600-1-1 du Code de l'urbanisme étant d'application stricte, et ne visant lui-même que le permis de construire, il ne peut dans le cas d'une association déclarée postérieurement à l'affichage de la demande emporter l'irrecevabilité de la requête en ce qu'elle porte sur ce permis en tant qu'il tient lieu d'autorisation d'exploitation commerciale. En revanche, la circonstance que le demande, en tant qu'elle tenait lieu de demande de permis de construire, ait été complétée et modifiée postérieurement à la déclaration en Préfecture de l'association requérante est sans incidence sur son irrecevabilité à agir dès lors qu'une nouvelle demande n'a pas été formellement déposée. Il en est ainsi y compris si les services instructeurs ont conséquemment majoré le délai initial d'instruction en indiquant que la production de nouvelles pièces constituait une nouvelle demande.
Une limite de propriété qui n'est pas celle d'une voie ou d'une emprise publique est-elle nécessairement une limite séparative au sens du PLU ?
Une limite de propriété qui ne correspond pas à l'alignement d'une voie ou d'une emprise publique est nécessairement une limite séparative au sens du PLU et ce, quelles que soient les caractéristiques du terrain voisin
Quelle est la durée de validité de la délibération qui majore le taux de la taxe d'aménagement ?
Dès lors que le conseil municipal a fait usage de la possibilité qui lui est offerte de fixer un taux supérieur à 1 %, sa délibération, en l'absence de nouvelle délibération adoptée dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article L.311-14 du Code de l'urbanisme, est reconduite de plein droit chaque année
Un certificat d'urbanisme négatif confère-t-il des droits à son demandeur ?
Au regard de la finalité de l'article L.410-1 du Code de l'urbanisme, un certificat d'urbanisme, quel que soit son contenu, et partant même s'il est négatif, confère un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d'urbanisme applicables à la date de ce certificat.Par ailleurs, et dès lors qu'à la date du certificat les conditions requises pour qu'un sursis à statuer sur la demande étaient réunies, l'entrée en vigueur du PLU pendant le délai du validité du certificat a pour effet de de soumettre la demande aux dispositions issues du nouveau plan
Le préjudice moral du pétitionnaire généré par l'acharnement procédural de l'association requérante relève de l'article L.600-7 du Code de l'urbanisme
11. La demande présentée par l'association, entachée de nombreuses irrecevabilités et excédant notamment son objet social, a, en outre, été présentée après un rejet confirmé en appel également pour irrecevabilité d'un précédent recours formé contre un premier permis d'aménager accordé à la SCI Les Ménandres le 27 juin 2011. Il s'ensuit que le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre le permis d'aménager en cause doit être regardé comme ayant été mis en oeuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part de l'association requérante et, dans les circonstances de l'espèce, comme ayant causé un préjudice moral à la SCI familiale Les Ménandres bénéficiaire du permis qui, dans l'attente de pouvoir disposer d'un permis ayant acquis un caractère définitif, n'a toujours pas pu mener à bien son projet d'aménagement et de vente de la parcelle à lotir. Dans ces conditions, les premiers juges n'ont pas fait une inexacte appréciation du préjudice moral subi par la SCI Les Ménandres en lui allouant à ce titre une somme de 3 000 euros.12. Il résulte de tout ce qui précède que l'ASSOCIATION DES CONTRIBUABLES DU DOURDANNAIS EN HUREPOIX n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande comme irrecevable et l'a condamnée au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme. Sa requête doit, dès lors, être rejetéeCAA. Versailles, 3 octobre 2019, req. n°18VE01714
Comment apprécier s'il y a un changement de destination quand les travaux portent sur une construction régulièrement édifiée sans permis de construire mais dont l'usage initial a cessé en raison de son abandon ?
Si l'usage d'une construction résulte en principe de la destination figurant à son permis de construire, lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction ; il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables
Le juge doit en toute hypothèse substituer les disposistions du PLU à celles du RNU ayant le même objet dès lors que les premières fixent des exigences qui ne sont pas moindres que les secondes
Lorsque les dispositions du PLU ont le même objet que celles d'un article du RNU et posent des exigences qui ne sont pas moindres, c'est par rapport au PLU que le juge doit apprécier la légalité du permis, même si le requérant n'invoque que le RNU
Un camping ne peut à lui seul constituer une agglomération ou un village existant au sens de l'article L.146-4 du Code de l'urbanisme
Le juge ne peut valablement considérée que la construction projetée doit être regardée comme réalisée en continuité avec une agglomération existante du seul fait de sa proximité immédiate avec un camping, sans rechercher si les constructions soumises à autorisation qui se trouvent dans ce camping assurent la continuité avec l'ensemble des constructions avoisinantes et si la construction projetée est elle-même dans la continuité des constructions du camping
Un recours à l'encontre d'un permis conjoint aux membres d'une indivision doit-il être notifié à chacun des membres de cette dernière ?
Lorsqu'un permis de construire est délivré à plusieurs bénéficiaires, la notification doit être effectuée à l'égard de chacun des bénéficiaires du permis tels que désignés avec leur adresse dans l'acte attaqué. Ainsi, lorsque le permis est délivré aux membres d'une indivision, la notification doit être faite à ceux des co-indivisaires qui ont présenté la demande de permis et dont le nom, comme l'adresse, figure dans l'acte attaqué ou, lorsque les co-indivisaires ont désigné un mandataire, à ce dernier à l'adresse figurant dans l'acte attaqué. L'exigence de notification n'est toutefois pas opposable lorsque le panneau d'affichage du permis n'en faisant pas état et ce, quand bien même les requérants auraient-ils manifesté leur connaissance acquise de cette exigence en notifiant leur recours à certains (seulement) des membres de l'indivision
Terrain à l'angle de deux voies & Bande(s) de constructibilité
Lorsque l'article 7 génère une bande de constructibilité comptée depuis les voies desservant le terrain, alors que l'article 6 précise s'imposer depuis toute voie bornant le terrain, et ce que le projet y prévoie un accès ou non, seule la voie depuis laquelle s'opère cet accès génère cette bande de constructibilité.
L''application de la théorie de la connaissance acquise n'implique pas nécessairement que le requérant ait exercé lui-même un recours préalable à l'encontre du permis de construire contesté
L'enfant (même mineur à la date des faits) et alors domicilié chez ses parents est réputé avoir connaissance d'un permis de construire déjà contesté par ses parents
Une fois passé le délai fixé par l'article R.600-2 du Code de l'urbanisme, la fraude du pétitionnaire doit-elle systématiquement être sanctionnée par le retrait du permis de construire ?
Si passé le délai de recours fixé par l'article R.600-2 du Code de l'urbanisme, le tiers disposant d'un intérêt à agir reste recevable à solliciter l'annulation non pas du permis de construire lui-même mais de la décision par laquelle l'administration compétente à refuser d'abroger ou de retirer un permis de construire obtenu par fraude, il incombe au juge administratif non seulement de vérifier la réalité de la fraude alléguée mais également de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.
Sur la production en cours d'instance d'éléments susceptibles de régulariser le permis attaqué & l'office du juge (d'appel puis de cassation) au regard de l'article L.600-5-1
Lorsque l'administration transmet spontanément en cours d'instance des éléments visant à la régularisation d'un vice de nature à entraîner l'annulation du permis attaqué, le juge peut se fonder sur ces éléments sans être tenu de surseoir à statuer. Si les éléments spontanément transmis ne sont pas suffisants pour permettre de regarder le vice comme régularisé, le juge peut néanmoins, au titre de l'article L.600-5-1, surseoir à statuer en vue d'obtenir l'ensemble des éléments permettant la régularisation du permis. Partant, le juge d'appel ne peut rejeter les conclusions formulées en appel au titre de l'article L.600-5-1 au seul motif que le modificatif obtenu au cours de l'instance d'appel n'a pas pu régulariser le permis au regard du jugement de première instance. Et le juge de cassation peut pour sa part ne renvoyer l'affaire au juge d'appel qu'aux fins qu'il se prononce à nouveau sur ces conclusions
Un permis de construire peut avoir été délivré à titre précaire et pour une durée déterminée alors même que le pétitionnaire ne l'a pas expressément demandé
CE. 29 novembre 2019, req. 410.689 :3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la notice architecturale du dossier de demande de permis de construire indiquait que les locaux en litige avaient un caractère provisoire, durant les travaux de restructuration du site de l'école des Beaux-arts, et qu'ils étaient installés pour une durée prévisionnelle de quatre ans. Dans son avis favorable, le ministre de la culture et de la communication a relevé parmi les considérations fondant celui-ci le caractère provisoire des constructions en cause et le comité de décentralisation n'a accordé son agrément qu'à la condition que la durée d'utilisation des bâtiments soit limitée. Il ressort ainsi des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'arrêté du 14 août 2001 a été pris pour la réalisation de locaux provisoires, ceux-ci devant être installés pour une durée prévisionnelle de quatre ans à compter du mois de juillet 2001. Dans ces conditions, ce permis de construire, bien que son terme ne soit pas mentionné explicitement dans le formulaire de demande, doit être regardé comme ayant été délivré pour une durée de 4 ans. Par suite, la cour a fait une inexacte interprétation de l'arrêté du 14 août 2001 et de sa portée en jugeant que ce permis n'avait pas été délivré pour une durée limitée
Quelle est la nature des clauses d'un cahier des charges limitant le nombre de lots et/ou interdisant les subdivisions ?
Eu égard tant à son objet qu'à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d'un lotissement, constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et, partant, relève du régime de caducité décennale organisée par ce dernier, laquelle ne vaut toutefois que sur le plan règlementaire. Néanmoins, la circonstance qu'elle ne subsiste ensuite que sur le plan civil et contractuel ne s'oppose pas à la mise en œuvre des procédures prévues par l'article L.442-10 et L.442-11 du Code de l'urbanisme.
Quelle décision permet l'ancien article R.111-15 et l'actuel article R.111-26 du Code de l'urbanisme ?
L'ancien article R.111-15 comme l'actuel R.111-26 ne permettent pas à l'autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l'accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l'urbanisme A ce titre, il ne lui appartient donc pas d'assortir le permis de construire délivré pour une installation classée de prescriptions relatives à son exploitation et aux nuisances qu'elle est susceptible d'occasionner, mais il lui incombe, en revanche, le cas échéant, de tenir compte des prescriptions édictées au titre de la police des installations classées ou susceptibles de l'être
L'autorité administrative peut-elle toujours statuer au vue de l'ensemble des pièces produites par le pétitionnaire ?
Lorsque le pétitionnaire a produit la pièce ainsi sollicitée, la seule circonstance que cette production intervienne en réponse à une une demande de pièce complémentaire irrégulière car portant sur une pièces inexigible au regard de la liste limitative des pièces requises au titre des dispositions du Code de l'urbanisme n'entache pas la décision de refus d'autorisation d'illégalité. En revanche, l'autorité administrative compétente ne peut légalement refuser l'autorisation demandée en se fondant sur la consistance du projet au vu d'une pièce ne relevant pas de cette liste limitative.
Qui est compétent pour délivrer un permis de construire un ensemble immobilier unique dont une partie seulement est réalisée pour le compte de l'Etat ?
Compte tenu de la finalité des articles L.422-2 et R.422-2 du Code de l'urbanisme qui ont pour objet de faire obstacle à ce qu'une commune puisse s'opposer à l'accomplissement d'un tel projet en raison des buts d'intérêt général poursuivis par l'Etat, le Préfet est seul compétent pour délivrer le permis de construire portant sur un ensemble immobilier unique dès lors qu'une partie seulement de celui-ci est réalisée pour le compte de l'Etat
Il n'y a pas lieu à "QPC" sur l'article L.600-5-1 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi "ELAN"
Même s'il résulte de la rédaction de l'article L.600-5-1 du Code de l'urbanisme issue de la loi ELAN que la mise en œuvre de ce dispositif n'est plus une faculté mais une obligation pour le juge administratif lorsqu'il constate que les conditions sont réunies, il n'y a pas lieu à QPC dès lors que ce dispositif, d'application immédiate aux instances en cours dès leur entrée en vigueur, n'affecte pas le droit des requérants de contester un permis de construire devant le juge pour obtenir qu'une telle décision soit conforme aux lois et règlements applicables. Au surplus, la seule circonstance que son recours soit in fine rejeté en raison de la régularisation dont il est à l'origine ne doit pas nécessairement conduire le juge à le regarder comme la partie perdante au sens de l'article L.761-1 du Code de justice administrative
Quel sort l'administration doit-elle réserver à une demande de permis de construire uniquement destinée à faire obstacle à l'exécution d'une condamnation pénale à démolir ?
Lorsqu'elle est saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme visant à régulariser les travaux dont la démolition, la mise en conformité ou la remise en état a été ordonnée par le juge pénal, l'autorité compétente n'est pas tenue de la rejeter et il lui appartient d'apprécier l'opportunité de délivrer une telle autorisation de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables
Modifier le PLU aux fins de régulariser le permis de construire attaqué via un « modificatif » sans même avoir à modifier le projet
Voici un arrêt plus important qu’il n’y parait, il sera d’ailleurs publié, et qui en toute hypothèse tranche une question inédite pour le Conseil d’Etat, tout en permettant de régler certaines divergences de la jurisprudence issue des Cours administratives d’appel, laquelle n’était d’ailleurs pas nécessairement cohérente au sein d’une même Cour : un « modificatif » peut-il régulariser le permis de construire initial à la seule faveur d’une évolution favorable des normes depuis la délivrance de l’autorisation primitive ou est-il nécessaire d'apporter au projet une modification en rapport avec la norme modifiée ? CE. 7 mars 2018, req. n°404.080
L'inexistance légale de la fosse à lisier s'oppose aux distances imposées par le réglement sanitaire, et l'acceptation du risque de nuisances olfactives par le voisin, à l'article R.111-2 du Code de l'urbanisme...
Dès lors qu'elle est indissociable du projet de construction agricole autorisé par le permis de construire, une fosse à lisier aménagée après la caducité de ce permis, et ainsi dépourvue d'existence légale, n'emporte pas l'application des règles de distance imposée aux habitations par le règlement sanitaire départemental. Par ailleurs, dès lors que le maitre d'ouvrage de cette habitation a présenté sa demande de permis de construire en toute connaissance de cause des nuisances olfactives existantes, l'article R.111-2 du Code de l'urbanisme n'est pas opposable à ce permis de construire
Le certificat d'urbanisme n'exclue pas par principe que la légalité du permis de construire puisse être appréciée en partie au regard des règles nouvelles plus favorables
Si le certificat d'urbanisme a pour effet de garantir que la demande d’autorisation déposée dans le délai de 18 mois prévue à cet effet soit examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance de ce certificat, les dispositions précitées de l’article L.410-1 n’ont pas pour effet d’interdire à l’autorité administrative, en cas de modification des règles d’urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance du certificat d'urbanisme et applicables à la date de la décision, d’examiner la demande d’autorisation au regard de ces nouvelles règles dans le cas où le projet serait conforme avec ces dernières règles sauf si elles ne sont pas dissociables d’autres règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat que l’autorité administrative aurait déjà prises en compte lors de l’examen de la demande
Lorsque le dernier étage de l’immeuble est un duplex ou un triplex, quel niveau de plancher retenir pour déterminer s'il constitue ou non un « IGH » ?
Nonobstant les précisions apportées par l’article 3.5° de l’arrêté du 19 juin 2015, le « plancher bas » du dernier étage d’un immeuble aménagé en duplex ou en triplex à prendre en compte pour l’application de la règlementation sur les « IGH » est la partie supérieure de ce duplex ou de ce triplex. Partant, cet immeuble constitue un « IGH » dès lors que la partie supérieure de cet étage excède 50 mètres et ce, quand bien même sa partie inférieure serait-elle en dessous de ce seuil
La jurisprudence "Thalamy" est-elle opposable à un permis modificatif portant sur un ouvrage réalisé non-conformément au permis initial en cours d'exécution ?
Le pétitionnaire ne saurait être tenu de demander un modificatif destiné à régulariser l'ensemble des points pour lesquels une méconnaissance de l'autorisation délivrée a été constatée dès lors qu'il lui est loisible de poursuivre les travaux afin de rendre in fine la construction conforme au permis de construire dont il est bénéficiaire
Jusqu'à quel degré de détail le règlement de PLU peut-il régir la taille, la typologie et la configuration des logements au titre de l'article L.151-14 du Code de l'urbanisme ?
Si le PLU peut imposer, dans les secteurs des zones urbaines ou à urbaniser qu'il définit que les programmes immobiliers comportent, afin d'assurer une meilleure prise en compte des besoins des familles, une proportion de logements d'une taille minimale, définie en fonction du nombre de pièces dont ils se composent, proportion qui peut être exprimée sous la forme d'un pourcentage de la surface totale des logements, il ne saurait, en revanche imposer sur ce fondement aux constructeurs une répartition détaillée des logements selon leur taille, notamment en imposant plusieurs types de logements et en fixant des proportions minimales à respecter pour plusieurs types
Quelle est la portée devant le juge d'appel d'une ordonnance de cristallisation des moyens prononcée en première instance ?
Il résulte de la finalité de l'article R.600-4 du Code de l'urbanisme (depuis abrogé) que si en principe un requérant peut invoquer pour la première fois en appel un moyen se rattachant à une cause juridique déjà discutée en première instance avant l'expiration du délai de recours, il n'est en revanche pas recevable à invoquer en appel un moyen présenté tardivement en première instance pour avoir été soulevé postérieurement à la date indiquée dans l'ordonnance prise au titre de cet article dès lors qu'il ne s'agit pas d'un moyen d'ordre public
Quand la conformité de projets faisant l'objet de demandes de permis de construire distinctes doit-elle être appréciée globalement ?
Hors du cas où ils forment un ensemble immobilier unique à raison des liens physiques et/ou fonctionnels les unissant, la conformité de projets relevant de demandes de permis de construire distinctes n’a pas à être appréciée globalement mais doit être appréciée par l'autorité administrative compétente indépendamment pour chaque projet.
Quel contrôle de la règlementation assouplissant les critères d'assujettissement à évaluation environnementale ?
Une réglementation soumettant certains types de projets à l'obligation de réaliser une évaluation environnementale après un examen au cas par cas effectué par l'autorité environnementale alors qu'ils étaient auparavant au nombre de ceux devant faire l'objet d'une évaluation environnementale de façon systématique ne méconnaît pas par là-même le principe de non-régression de la protection de l'environnement. En revanche, une réglementation exemptant de toute évaluation environnementale un type de projets antérieurement soumis à l'obligation d'évaluation environnementale après un examen au cas par cas n'est conforme au principe de non-régression de la protection de l'environnement que si ce type de projets, eu égard à sa nature, à ses dimensions et à sa localisation et compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, n'est pas susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine
Obligation de joindre l'étude d'impact à tout dossier de demande de permis se rapportant à un projet relevant de l'une des rubriques de l'article R.122-2 du Code de l'environnement
Dans la mesure où sa rédaction issue du décret du 11 août 2016 l'article R.431-16.a) du Code de l'urbanisme prescrit sa production lorsque le projet relève de la nomenclature de l'annexe à l'article R.122-2 du Code de l'environnement, et non plus uniquement lorsqu'elle exigée au titre du permis de construire l'étude d'impact (ou sa dispense) doit être jointe à toute demande de permis de construire dès lors qu'elle est requise au titre de cette annexe, et ce quelle que soit la rubrique de cette dernière la rendant exigible
Le permis de construire peut-il tenir lieu de permis de démolir en l'absence d'une demande explicite du pétitionnaire ?
Eu égard à l'objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation; la seule circonstance qu'il ait produit à son dossier de demande de permis de construire des plans établissant que la réalisation de la construction implique la démolition de bâtiments existants ne pouvant ainsi suffire
Quand la surface de vente du projet est supérieure à 1.000 mètres carrés, un permis délivré sans l'avis préalable de la CDAC peut-il néanmoins tenir lieu d'autorisation d'exploitation commerciale ?
Même lorsqu'au regard de sa surface de vente le projet ainsi autorisé aurait exigé une autorisation d'exploitation commerciale au titre de l'article L.752-1 du Code de commerce, il n'en demeure pas moins qu'en l'absence de saisine et d'avis préalables de la CDAC un permis de construire ne peut jamais tenir lieu d'une telle autorisation. Partant, la Cour administrative d'appel n'est pas compétente au titre de l'article L.600-10 du Code de l'urbanisme et, même si l'arrête précise qu'il tient lieu de cette autorisation, les tiers mentionnés aux articles L.600-1-4a) du même code ne sont pas recevables à le contester
Et non : la cristallisation des moyens prononcée en première instance ne vaut plus en appel ...
Le pouvoir reconnu au président de la formation de jugement par l'article R.611-7-1 est limité à l'instance pendante devant la juridiction à laquelle il appartient. Cette ordonnance perd son objet et cesse de produire ses effets avec la clôture de l'instruction dans le cadre de cette instance. Il s'ensuit qu'en cas d'appel, l'usage fait en première instance de la faculté prévue par l'article R. 611-7-1 du code de justice administrative est sans incidence sur la recevabilité des moyens que peuvent soulever les parties à l'appui de leurs conclusions d'appel. (Faute de disposition expresse contraire, cette solution est a priori transposable au nouvel article R.600-5 du Code de l'urbanisme
Même si elle est conservée par le lotisseur, une aire dédiée à l'entreposage des poubelles des colotis constitue néanmoins un espace commun au sens de l'article R.421-19 du Code de l'urbanisme
5. Aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur. Aux termes de l'article L. 442-1 du même code : Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis .6. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice de la déclaration préalable en vue de la division et la création de deux lots constructibles qu'un terrain de 20 mètres carrés a été réservé comme aire de ramassage des ordures ménagères. La création d'une parcelle affectée à ce type de ramassage vaut création d'un espace commun aux deux lots précités au sens des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme alors même que cette parcelle reste la propriété du vendeur. Ainsi, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, le projet en cause crée un équipement commun par la construction d'une aire de ramassage des ordures ménagères.7. Il résulte de ce qui a été indiqué au point précédent que l'opération projetée est soumise à permis d'aménagement. Le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne, qui était tenu d'examiner la demande de la SCI San Amador uniquement dans le cadre d'un permis d'aménager au titre des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme, ne pouvait ainsi légalement décider tacitement de ne pas s'opposer à la déclaration qui lui avait été présentée. Dès lors, les appelants sont fondés à demander l'annulation du jugement du 28 mars 2017 du tribunal en tant qu'il a rejeté leurs conclusions à fin d'annulation de la décision implicite de non opposition.CAA. Marseille, 8 octobre 2019, req. n°1702210